力耘网 - 力耘培训学校官方主站主站

力耘网

公务员考试申论热点问题解析之住房问题

时间:2013-04-08 22:18:11来源:力耘网 作者:力耘培训 点击:
济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅,具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格比较适中,能够适应中低收人家庭的承受能力;

住房问题

(一)什么是经济适用房、廉租房
    经济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅,具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格比较适中,能够适应中低收人家庭的承受能力;适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果,而非建筑标准。经济适用房是国家为解决中低收人家庭住房问题而修建的普通住房,这类住宅因减免了工程报建中的部分费用,其成本略低于普通商品房,故又称为经济适用房。
    廉租房,在香港又称为公屋。主要由政府承担,为中低收入人群提供低价租赁的一种住房形式。何为廉租住房?建设部回答是:廉租住房制度是针对住房困难的最低收入家庭实施的一种社会救助,是我国住房保障体系的重要组成部分。享受廉租住房保障的对象,需要具备两个基本条件,一是城镇最低收入家庭,二是住房困难。另外,申请家庭成员中至少有l人为当地非农业常住户口。目前,廉租住房制度通过租赁补贴、实物配租和租金减免三种方式提高保障对象的住房支付能力,改善最低收入家庭居住条件。
(二)经济适用房存在的重要意义
    经济适用房作为我国住房市场的重要组成部分,肩负着保障百姓住房的重任,其地位无可取代。我国1998年实行房改停止了福利分房。使房改后参加工作及以前未取得福利房的职工,还有城镇化后的广大务工人员,未享受住房保障制度的待遇,如今政府开发微利商品房,并走市场化运作道路,无疑是英明之举。
    经济适用房不是完全意义上的福利房,是微利商品房(3%利润),政策方面主要是减免土地出让金和50%的报建税费,其余的全按市场运作,由其带动的建筑业,家电、家具等均无需免税;经济适用房不等于质量差、配套差、环境差。这些都可以在规划建设过程中科学管理,只是因为居住者多数是中低收入阶层,而认为经济适用房类似贫民窟是错误的。
    经济适用房的单位面积也就是60~80平方米,在这基础上免税,加上建筑成本及基本费用而产出的经济适用房,再按“人头”卖或租给低收入者以安居,这才确保百姓买得起或租得起。值得借鉴的是我国在医改和教改方面的经验,教育方面千军万马过独木桥的高考模式也值得深思,一个模子流水线产出的人才,
一旦进入社会,面对失业、住房、生活等多重压力,能否承受得了?……九年义务教育、医疗保障、住房保障都不能以赚钱为目的。规范发展了几百年的资本主义国家如此,中国更应该如此。
    经济适用房的特性决定了其存在的重要价值和意义。
    首先,经济适用房的定义是具有社会保障性质的政策性商品房。开发商以微利价出售给广大中低收入家庭。它具有经济性和适用性的特点。经济适用房作为社会保障性的产品为使居者有其屋而存在意义重大。其次,经济适用房肩负重任。我国由计划经济向市场经济转化,改革开放带来的硕果世人皆赞。国家以期如其他改革政策一样,将民生基础住宅大业推向市场,最终完成其让百姓安居乐业的使命。
    经济适用房制度表现为以保开发商“微利”原则激活建设市场,达到住宅产品质与量的提高;以其“经济性和适用性”扩大内需刺激消费。可见经济适用房作为我国住房供给体系中主要构成部分,负有保障整体住房体系正常运行的重要责任。
(三)经济适用房存在的问题
    1.经济适用房供不应求
    经济适用房供不应求这一现象在我国极为严重。一方面的确可以看出经济适用房政策的确有它的优势,否则难以吸引如此众多的民众购买。但是,由于供给不够,导致了大家彻夜排队等号甚至买号的现象。
    该现象的产生与政府对经济适用房放量面积利用不足有关。拿北京为例,北京市政府安排的年经济适用房开工面积为300万平方米,依《经济适用住房管理办法》规定的每套面积不超80平方米计算,全市今年应该有3.75万套房屋放量。“其实根本达不到这一数字。”回龙观经济适用房开发商天鸿集团的一位人士表示。来自北京市统计局的数据显示,全市年开工量超过300万平方米,但年竣工量则在250万平方米左右。这意味着市政府安排的量面积30万平方米存在缺口。
    同时,经济适用房的供应量也是一个很关键的问题。经统计,经济适用房的供应量仅为商品房供应量的8%而已。这样的数字表明,经济适用房的供应量违背经济适用房政策。
    由此可见,解决这一问题的根本是:加大经济适用房的供应量,以及提高放量面积的利用率。
    2.经济适用房总体价值偏差
    经济适用房总体价值的偏差导致了其原本的社会保障意义未能得以实现。其具体表现有:
    (1)经济适用房建筑面积超标。经济适用房已经失去了原有的社会保障意义,造成了成本过高的后果。而逐渐“商品房化”,这也违背了“经济”之本意。
    (2)配套设施以及周边环境较差。由于经济适用房不是商品房,所以相应的配套设施以及周边环境也就不尽如人意。同样影响了民众购买经济适用房。
    (3)交通不便。官方统计数据显示,北京上市的22个经济适用房项目,11个在南城,占总量的50%。记者另从北京市建委获悉,从今年开始,经济适用房的建设重点移至南城,并全部置于四环以外。而上班地点一般都位于市中心。这样就对周边交通状况要求较高。这也是阻碍经济适用房发展的一个重要原因。
    3.经济适用房的销售对象过于广泛
    经济适用房主要满足了中等偏上收入的家庭的需要,中等偏下和低收入家庭所占比例并不高。而我国低收入人群的比例确实十分庞大的。经济适用房作为社会保障的价值并没有得到体现,收入中等偏下和低收入人员的住房问题仍旧没有得到改善。这一问题的产生,同经济适用房的开发密切相关。经济适用房开发时的定位过高,导致成本提高,所以房价也就跟着提升。导致低收人家庭仍旧无力购买。
    4.监管无序、审核不力、分配不公
    经济适用房最为世人诟病的问题还是在于立项、开发建设、销售和消费等各个环节缺乏严格控制和有效的管理,特别是在销售过程中,无法识别真正的政策对象,无法保证开发商按规定审核对象,也难保资源配置方式、手段的合理性。这样造成了如今经济适用房混乱的现象。
(四)廉租房存在的问题
    当前,中国廉租住房制度建设主要存在五大突出问题。第一,全国仍有一百四十五个城市尚未建立廉租住房制度;第二,相当数量的城市,廉租住房建设进展缓慢。第三,仍有一百六十六个地级以上城市未明确土地出让净收益用于廉租住房制度建设的比例,绝大多数城市还没有开始将土地出让净收益实际用于廉租住房制度建设。第四,廉租住房制度覆盖面低,与国家要求有较大差距。第五,部分城市还没有建立廉租住房保障对象档案,申请、审批、退出机制不完善。
(五)解决住房问题的对策
    (1)切实调整住房供应结构。重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。各地都要制定和实施住房建设规划,对新建住房结构提出具体比例要求。
    (2)进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。严格执行住房开发、销售有关政策,完善住房转让环节税收政策,有区别地适度调整信贷政策,引导和调节住房需求。科学确定房地产开发土地供应规模,加强土地使用监管,制止囤积土地行为。
    (3)合理控制城市房屋拆迁规模和进度,减缓被动性住房需求过快增长。
    (4)进一步整顿和规范房地产市场秩序。加强房地产开发建设全过程监管,制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。
(5)加快城镇廉租住房制度建设,规范发展经济适用住房,积极发展住房二级市场和租赁市场,有步骤地解决低收人家庭的住房困难。
    (6)完善房地产统计和信息披露制度,增强房地产市场信息透明度,全面、及时、准确地发布市场供求信息,坚持正确的舆论导向。
(六)解决中低收入人群住房问题的对策
    (1)进一步研究税收鼓励政策,鼓励中低收入家庭购房。包括进一步降低住房交易环节税费政策,如何进一步利用税收杠杆,鼓励中低收入家庭购买和换购住房,改善居住条件等。
    (2)继续出台住房信贷鼓励政策,提高居民购房支付能力。包括完善个人住房贷款管理办法,规范个人贷款审查的程序和标准,推行个人住房贷款业务的标准化,逐步建立并完善个人征信系统;完善住房保险政策,降低保险费率,明确保险赔付责任,减轻借款人负担;完善住房公积金管理体制和监督机制,大力发展住房公积金贷款与商业性贷款相结合的组合贷款业务,充分发挥住房公积金支付个人购房的作用;
完善个人住房贷款担保制度,提高居民个人住房贷款的信用度,保障银行对个人住房贷款的回收;加快完善住房贷款担保办法,加强对担保公司的业务规范和监管,推行标准化的担保合同示范文本,有效地防范贷款风险等。
    (3)加快开放住房二级市场,发挥存量住房的作用,解决中低收入家庭的住房问题。包括进一步简化交易手续、降低交易门槛、促进二级市场发育;对符合经济适用住房购买条件的家庭,购买经济适用住房和房改房时,给予优惠政策等。
    (4)发挥社会力量,多渠道解决中低收入家庭的住房问题。包括鼓励企事业单位利用自用土地,在符合城市总体规划的前提下,集资合作建房;鼓励中低收入家庭成立住宅合作社解决住房问题等。
(5)大力发展经济适用住房。经济适用住房是中国政府为解决中低收入住房问题而采取的一项重要举措,政府通过免受土地出让金、减半征收行政事业性收费等措施,降低开发建设成本,同时,对成交价格、购买对象和开发建设单位的利润进行限制。由于实行政府组织、企业运作的建设模式,使得绝大多数经济适用住房都建成了规模大、环境好、功能全、质量高的居住区,受到广大中低收人家庭的普遍欢迎。
(6)积极推行廉租住房制度。为了解决最低收入家庭的住房困难,中国政府推行廉租住房制度。采取货币补贴、租金减免为主,实物供应为辅,多渠道解决最低收入家庭的住房困难。
(7)加快危旧住房改造步伐,改善居民居住环境。危房比较集中的地区,主要居住着城市较低收入居民。为了解决这部分居民的居住问题,大多数城市都采取了积极措施,加大了危旧住房改造力度,并在土地、税费等方面给予优惠。

顶一下
(0)
0%
踩一下
(0)
0%
------分隔线----------------------------
更多
发表评论
请自觉遵守互联网相关的政策法规,严禁发布色情、暴力、反动的言论。
评价:
用户名: 验证码: 点击我更换图片
精彩频道
推荐内容
热点内容